Захист прав та інтересів дітей при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна.

Законодавство України вимагає обов’язкову згоду органів опіки та піклування при вчиненні договорів купівлі-продажу, дарування щодо майна, яке належить дітям, але численні порушення прав дітей залишаються однією з головних проблем поширення дитячої безпритульності та бродяжництва.

Для здійснення будь-яких договорів купівлі-продажу, даруваннястосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронюваних законом інтересів дітей при наданні згоди на вчинення договорів купівлі-продажу, дарування щодо належного дітям нерухомого майна (ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей»).

Відповідно до ст. 177 Сімейного Кодексу України батьки управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження. Батьки зобов’язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Дозвіл органу опіки та піклування на вчинення договорів купівлі-продажу, дарування щодо нерухомого майна дитини надається в разі гарантування збереження її права на житло.

Зазначена норма Сімейного кодексу України направлена на посилення захисту житлових та майнових прав дітей і надає право органам опіки та піклування відмовляти у наданні батькам дитини згоди на вчинення договорів купівлі-продажу, дарування, у результаті яких порушуються права на житло такої дитини, тобто дитина буде позбавлена права власності або права користування житлом без надання іншого рівноцінного житла або покращення житлових умов.

Якщо малолітня дитина може самостійно визначити свої потреби та інтереси, батьки здійснюють управління її майном, враховуючи такі потреби та інтереси. Батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі договори купівлі-продажу, дарування щодо її майнових прав:

— укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири;

— видавати письмові зобов’язання від імені дитини;

— відмовлятися від майнових прав дитини.

При вчиненні одним із батьків договорів купівлі-продажу, дарування щодо майна малолітньої дитини вважається, що він діє за згодою другого з батьків. Другий з батьків має право звернутися до суду з вимогою про визнання договору купівлі-продажу, дарування недійсним як укладеного без його згоди, якщо цей правочин виходить за межі дрібного побутового. Батьки вирішують питання про управління майном дитини спільно. Спори, які виникають між батьками щодо управління майном дитини, можуть вирішуватися органом опіки та піклування або судом. Після припинення управління батьки зобов’язані повернути дитині майно, яким вони управляли, а також доходи від нього.

Неналежне виконання батьками своїх обов’язків щодо управління майном дитини є підставою для покладення на них обов’язку відшкодувати завдану їй матеріальну шкоду та повернути доходи, одержані від управління її майном.

Згідно п.3.1. Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від 22.02.2012 року за № 282/20595,  у разі укладення правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, у тому числі договорів щодо поділу, обміну житлового будинку, квартири за участю малолітніх осіб, а також осіб, над якими встановлено опіку або піклування, нотаріус перевіряє наявність дозволу органу опіки та піклування на укладення таких правочинів.

Слід також звернути увагу на те, що дозвіл органу опіки та піклування потрібен не лише в тому разі, якщо дитина є співвласником нерухомості, а й у тому випадку, якщо має місце лише реєстрація дитини в житловому приміщенні. Оскільки одним із договорів купівлі-продажу, дарування, які не можуть вчиняти батьки без дозволу органів опіки та піклування, відповідно до ст. 177 Сімейного Кодексу України є відмова від майнових прав дитини, до яких належить і право користування жилим приміщенням. Адже відповідно до ч. 2 та 3 ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства» діти члени сім’ї наймача або власника житлового приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем. Наприклад, одним із шляхів підтвердження того, що в результаті продажу нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким має дитина, не будуть порушені права такої дитини, може бути пред’явлення батьками або особами, що їх замінюють, органові опіки та піклування попереднього договору на придбання нового житла (можливість укладення попереднього договору передбачена ст. 635 Цивільного кодексу України).

Щодо переліку документів, які необхідно надати батькам або опікунам (піклувальникам) дитини до органу опіки та піклування для отримання дозволу на вчинення договорів купівлі-продажу, дарування щодо нерухомого майна слід зазначити, що законодавство України не містить порядку надання органами опіки та піклування згоди на здійснення договорів купівлі-продажу, дарування щодо нерухомого майна, право власності або право користування яким мають діти, та переліку документів, за умови подання яких органами опіки та піклування надається така згода. Пункт 6.1 Правил опіки та піклування, затверджених спільним наказом Державного комітету України у справах сім’ї та молоді, Міністерства охорони здоров’я України, Міністерства освіти України, Міністерства праці та соціальної політики України від 26 травня 1999 р. № 34/166/131/88, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 17 червня 1999 р. за № 387/3680, визначає лише, що органи опіки та піклування вирішують питання щодо збереження за неповнолітніми житла.

Таким чином, батьки управляють майном, майновими правами які належать дитині, з обов’язковим врахуванням потреб та інтересів дитини, зокрема з додержанням відповідних правил про опіку і піклування (з дозволу органу опіки і піклування), тому необхідність отримання батьками дозволу органів опіки і піклування на укладення щодо майна, майнових прав які належать дитині, договорів, що підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, дозволить посилити захист майнових прав дітей.

Крім того, слід розмежовувати такі поняття, як «договори про відчуження майна» та «звернення стягнення на предмет іпотеки», враховуючи при цьому, що згідно з Сімейним кодексом України, законами України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» та «Про охорону дитинства» отримання згоди органів опіки та піклування вимагається саме від батьків (осіб, що їх замінюють) при вчиненні ними договорів купівлі-продажу, дарування щодо майна, право власності або право користування яким мають діти. Правочином (договором купівлі-продажу, дарування), відповідно до ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України, є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Отже, вчинення правочину є вільним волевиявленням особи.

При посвідченні договору іпотеки нотаріусом обов’язково вимагається згода органів опіки та піклування, якщо з поданих документів буде видно, що право власності або право користування майном, яке є предметом іпотеки, мають діти. При цьому з огляду на те, що договором іпотеки у разі порушення його умов передбачається задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок заставленого майна, орган опіки та піклування, даючи згоду на укладення цього договору, автоматично погоджується на відчуження майна у разі порушення іпотечного договору. Що стосується звернення стягнення на предмет іпотеки, то відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» воно здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Згідно з ч. 1 ст. 41 цього ж Закону реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону.